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中央再次定調房地產,市場風向發生了微妙的變化!

2020-07-29

新一輪樓市調控的序幕已經拉開,熱點城市又開始出臺限制性政策!


7月23日,南京深夜發布樓市新政,在此之前,深圳、東莞、杭州和寧波已升級樓市調控。


7月24日,罕見高規格的“房地產工作座談會”在北京召開,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正再次明確“房住不炒”“確保房地產市場平穩健康發展”。參與座談會的10個城市為北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等一二線城市。


7月25日凌晨,東莞率先跟進發布調控政策,涉及土地供應、限購、限售等9個方面內容,嚴控房價上漲。


此次會議上沒有要求特別實質性的政策出臺,最大的意義在于給當前市場敲響了警鐘。聯系到此前各地已出臺相關限制性政策的城市,尤其近期從深圳到南京,再到東莞,這就有很強的信號意義,核心仍然是要確保房地產市場平穩健康發展,這也是今年兩會上總理政府工作報告中涉及房地產僅有的38個字中最核心的觀點。

01

明確8大重點:緊繃房地產這根弦

此次房地產工作座談會旨在總結房地產長效機制試點方案實施情況,分析當前房地產市場形勢,部署下一階段房地產重點工作。

·牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位

·堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段

·堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策、一城一策

·從各地實際出發,采取差異化調控措施,及時科學精準調控,確保房地產市場平穩健康發展。

在房地產長效機制的基礎上,增加了差別化調控措施的措辭,這意味著接下來精準調控,哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態。如深圳與南京的新政就是很好的例子。

座談會還強調了下一階段房地產8項重點工作,一定程度上代表著接下來調控的風向。

1.要堅持問題導向,高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機制。

2.要全面落實城市政府主體責任,發現問題要快速反應和處置,及時采取有針對性的政策措施。

3.要實施好房地產金融審慎管理制度,嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場。

4.要加強市場監測,對市場異動及時提示、指導和預警,精準分析市場形勢。

5.要抓緊建立住宅用地市場監測指標體系,定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況。

6.要發揮財稅政策作用,有效調節住房需求。

7.要持續整治房地產市場亂象,依法有效查處違法違規行為。

8.要做好住房保障工作,因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造,著力解決城市新市民和年輕人住房問題。

最大的亮點是明確了堅持問題導向。從已出臺相關政策的南京、深圳和杭州等地調控內容來看,均是在中央“三穩”的長效調控目標下,出臺的強力打壓的政策,抑制樓市過熱的現象,其中“萬人搖”、假離婚炒房、房價過快上漲等市場亂象,破壞了房地產平穩健康發展。因此,在這次會議之前,樓市調控升級的跡象已經非常明顯。

針對房價上漲過快、炒房行為等敏感的問題,各地城市堅持問題導向,有問題的城市出臺政策解決問題,沒問題的城市無需過度解讀和擔心。

座談會重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”也釋放出很強的信號意義。自2019年7月,中央首次提出“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”以來,這一基調就被認為是中央層面對房地產調控政策力度最嚴厲、態度最鮮明的措辭之一。

金融政策方面繼續強調了防止資金違規流入房地產市場,這說明了今年相對寬松的資金面不會直接向房地產放開,對比之前的金融政策仍然保持一致。

02

東莞連夜跟進升級限購

房地產工作座談會結束當晚,7月25日凌晨,東莞率先跟進,至此,東莞已一個月內連出三次調控政策。

從東莞調控內容來看,涉及土地供應、限購、限售等9個方面內容,嚴控房價上漲。


具體來看,在增加土地供應層面試點“三限房”,即“ 限地價、限房價、限購買人群”的住房項目;調整限購政策,外地人購買首套房需在購買之日前2年內連續繳滿1年社保,二套房需在購買之日前3年內連續繳滿2年社保,外地人限購第三套;限售政策方面,取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

東莞跟進的新政符合房地產工作座談會精準調控精神,未來各地“因城施策”將成為樓市調控的常態。

各地的調控政策也體現出越來越多的共性。對于炒房行為,推出極具針對性的調控內容。比如升級限購、增加限售年限;針對萬人搖項目作出相關規范,打擊一二手房倒掛而產生的炒房行為。對于較為活躍的城市,政策層面會給出一些信號去抑制。


03

十大城市被重點關注

值得注意的是,此次座談會上出現的10個城市:北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙,基本都是今年熱度較高的城市。

從土地市場來看,盡管受疫情影響,2月份土地市場成交規模大幅縮水,但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100萬平方米以上,整體溢價率都維持在15%以上。隨著3月土拍市場的逐步恢復,5月整體市場開始進入新一波高峰。

以南京為例,雖然南京在今年下半年開啟了“限房價、競地價”的拍地模式。但在“雙限”政策下,7月10日和7月15日兩場土拍仍吸引了多家房企的關注,出讓的16宗地中有11宗觸頂成交,熱度甚至明顯高于7月3日那場非限價地塊的競拍。

之后盡管寧波、深圳等城市紛紛加碼調控,但北京和上海的土地市場熱度依然高漲。7月21日,宅地斷供近五年的浦東唐鎮板塊一宅地出讓,吸引了建發、旭輝、金茂、華僑城、浦東金橋等多家品牌房企參與競拍,經過232輪競拍之后,華僑城以50億元的總價競得,溢價率達19.07%。

7月22日,北京其中遠洋+城建48億摘大瓦窯新村宅地,樓面價達4.66萬元/平方米,首創29.6億摘北京大瓦窯馨城地塊,樓面價達4.4萬元/平方米。

不僅如此,日前北京房山區也成交一宗超高溢價地塊,該地塊吸引了10家以上的房企,經過108輪競拍才被中海以40億元的總價斬獲,溢價率超過40%。


銷售方面來看,北上廣深一線城市在2月進入低谷后,均出現了一定的增長,在這其中,上海成交面積與金額都是4個城市中最高,雖然在5月沖頂后出現一波下滑,但總體仍保持在高位。

 

價格方面,4大城市進入5月后環比都開始轉正,其中上海連續三月同比價格漲幅靠前,廣州6月單月表現搶眼,深圳今年熱度雖高,但由于限價問題,整體均價走勢較低。

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

二線城市中,比較具有代表性的是杭州和寧波。上半年我們針對杭州28個項目做了統計,其中15個項目備案價格有上漲,雖然在限價調控之下,杭州的樓盤售價并未出現明顯上漲,其中12個漲幅均在5%以內,但是同時市場上也基本未出現明顯降價的樓盤。


表:北上廣深2020年1月至7月24日成交均價同比、環比對比

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

從熱點城市樓市表現來看,此輪政策微調也在意料之中。從過去幾年政策出臺的規律來看,二季度從3月份開始市場一般是全年較為活躍的階段,三季度市場也會迎來一系列調整周期。隨著信號的釋放和各地調控政策的出臺,市場將會進入相對理性的平穩新周期。當前調控的邏輯還是希望市場能夠保持價穩量增,至少做到量平。


綜合已出臺政策的城市,“四限”政策仍是地方調控的主要抓手。政策將與各城市本身房地產市場關聯度更高、反應更快,各城市因城施策,及時調整未來政策走向,以提高政策的針對性及有效性。

房地產對地方經濟、財政和就業有有著至關重要的影響,房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定劑,中國地方政府的財政收入與房地產密不可分,因此,政策不會從根本上對房地產做出非常嚴格的限制政策,而是針對樓市出現的具體問題,采取措施解決問題,確保房地產市場平穩健康發展。

事實上,縱觀近五年總理政府工作報告中對房地產的表述,促進房地產市場平穩健康發展,一直是核心內容,今年更是突出強調了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策也被重申。

可以預見,未來很長一段時間內,房地產市場將堅持一城一策、因城施策。從各地實際情況出發,有什么問題,就解決什么問題,進一步采取有針對性的政策舉措,完善房地產市場平穩健康發展長效機制。

本文轉載自:丁祖昱評樓市

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